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(这是指发卖 40500 平方米能够扣除的 税金及附加

日期:2019-10-31   浏览次数:

地盘增值税例题_讲授案例/设想_讲授研究_教育专区。【例 9·计较题】2017 年 3 月,该房地产开辟公司供给该房产开辟项目标材料如下: (1)2015 年 3 月以 8000某市税务机关拟对辖区内某房地产开辟公司开辟的房产项目进行地盘增值 税清理。

【例 9·计较题】2017 年 3 月,某市税务机关拟对辖区内某房地产开辟公司开辟的房产项目进行地盘增值 税清理。该房地产开辟公司供给该房产开辟项目标材料如下: (1)2015 年 3 月以 8000 万元拍得用于该房地产开辟项目标一地盘,并缴纳契税;因闲置 1 年,领取土 地闲置费 400 万元。 (2)2016 年 3 月起头动工扶植,发生开辟成本 5000 万元;银行贷款凭证显示利钱收入 1000 万元。 (3)2017 年 2 月项目已发卖可售建建面积的 80%,共计取得不含税收入 20000 万元;可售建建面积的 20% 投资入股某酒店,商定共担风险、共享收益。 (4)假设清理地盘增值税时答应扣除的各项税金为 33 万元 (5)公司已按照 3%的预征率预缴了地盘增值税 600 万元,并礼聘税务中介机构对该项目地盘增值税进行审 核鉴证。税务中介机构供给了鉴证演讲。 (其他相关材料:本地合用的契税税率为 5%,省级其他开辟费用的扣除比例为 5%。) 要求: 按照上述材料,按照要求(1)至要求(6)计较回覆问题,若有计较,需计较出合计数。 (1)简要申明税务机关要求该公司进行地盘增值税清理的来由。 (2)计较该公司清理地盘增值税时答应扣除的取得地盘利用权领取金额。 (3)计较该公司清理地盘增值税时补缴的地盘增值税。 (4)回覆税务机关可否对清理补缴的地盘增值税征收畅纳金,简要说由。 (5)回覆税务机关对税务中介机构出具的鉴证演讲,正在什么前提下能够采信。 【谜底】 (1)房地产开辟企业将开辟产物用于对外投资的,应视同发卖房地产。本题中房地产开辟项目全数完工、 完成发卖(80%已对外发卖,20%发生视同发卖),合适地盘增值税清理前提,房地产公司应进行地盘增值 税清理。 (2)该公司清理地盘增值税时答应扣除的地盘利用权领取金额=8000+8000×5%=8400(万元)。 15103 (3)扣除项目金额=8400+5000+[1000+(8400+5000)×5%]+33+(8400+5000)×20%=17783(万元),增 值额=20000÷80%-17783=7217(万元),增值率=7217÷17783×100%=40.58%,合用税率 30%。 应纳地盘增值税=7217×30%=2165.1(万元) 补缴地盘增值税=2165.1-600=1565.1(万元)。 (4)税务机关不克不及对清理补缴的地盘增值税征收畅纳金。按照,纳税人按预缴地盘增值税后,清 算补缴的地盘增值税,正在从管税务机关的刻日内补缴的,不加收畅纳金。 (5)税务中介机构受托对清理项目审核鉴证时,应按税务机关的格局对审核鉴证环境出具鉴证演讲。 对合适要求的鉴证演讲,税务机关能够采信。 【例 10】府城房地产开辟公司为内资企业,公司于 2014 年 1 月~2017 年 4 月开辟“东丽家园”室第项目, 发生相关营业如下: (1)2014 年 1 月通过竞拍获得一国有地盘利用权,合同记录总价款 l7000 万元,并 2014 年 3 月 1 日动工开辟。因为公司资金欠缺,于 2015 年 5 月才起头动工。因跨越刻日 l 年未进行开辟扶植,被相 关部分按照征收地盘受让总价款 20%的地盘闲置费。 (2)领取拆迁弥补费、前期工程费、根本设备费、公共配套设备费和间接开辟费用合计 2450 万元。 (3)2016 年 4 月该项目完工验收,应领取建建企业工程总价款 3150 万元,按照合同商定当期现实领取价 款为总价的 95%,残剩 5%做为质量金留存两年,建建企业按照工程总价款开具了。 (4)发生发卖费用、办理费用 1200 万元,向贸易银行告贷的利钱收入 600 万元,此中含跨越贷款刻日的 利钱和罚息 l50 万元,已取得相关凭证。 (5)2016 年 5 月起头发卖,可售总面积为 45000m2,截止 2016 年 10 月底发卖面积为 40500m2,取得不含 税收入 40500 万元;尚余 4500m2 衡宇未发卖。 (6)2016 年 11 月从管税务机关要求房地产开辟公司就“东丽家园”项目进行地盘增值税清理,公司以该 项目尚未发卖完毕为由对此提出。 (7)2017 年 2 月底,公司将残剩的 4500m2 衡宇打包发卖,收取价款 4320 万元。 (8)发卖计较地盘增值税前能够扣除的税金及附加为 534.6 万元。(这是指发卖 40500 平方米能够扣除的 税金及附加) (其他相关材料:①本地合用的契税税率为 5%;②其他开辟费用扣除比例为 5%) 要求:按照上述材料,按序号回覆下列问题,若有计较,每问需计较出合计数。 (1)简要申明从管税务机关于 2016 年 11 月要求府城房地产开辟公司对该项目进行地盘增值税清理的来由。 (2)正在计较地盘增值税和企业所得税时,对缴纳的地盘闲置费能否能够扣除? (3)计较 2016 年 11 月进行地盘增值税清理时可扣除的地盘成本金额。 (4)计较 2016 年 11 月进行地盘增值税清理时可扣除的开辟成本金额。 (5)正在计较地盘增值税时,对公司发生的告贷利钱收入若何进行税务处置? (6)计较 2016 年 11 月进行地盘增值税清理时可扣除的开辟费用。 (7)计较 2016 年 11 月进行地盘增值税清理时的增值额。 (8)计较 2016 年 11 月进行地盘增值税清理时应缴纳的地盘增值税。 (9)2017 年 3 月就残剩部门的发卖该当缴纳的地盘增值税 【谜底及解析】 (1)府城房地产开辟公司,已完工验收的房地产开辟项目,已让渡的房地产建建面积占整个项目可售建建 面积的比例为:40500÷45000×100%=90%,跨越了 85%。所以,从管税务机关可要求纳税人进行地盘增值税 清理。 已完工验收的房地产开辟项目,已让渡的房地产建建面积占整个项目可售建建面积的比例正在 85%以上,从管 税务机关可要求纳税人进行地盘增值税清理。 (2)房地产开辟企业过期开辟缴纳的地盘闲置费正在计较地盘增值税时不得扣除。因为地盘商品的特殊性, 地盘闲置费是一种费用性质的收入,不克不及视为罚款性收入,是取收入相关的合理的收入,能够正在企业所得 税税前扣除。 (3)2016 年 11 月进行地盘增值税清理时可扣除的地盘成本金额=(17000+17000×5%)×90%=16065(万元) (4)2016 年 11 月进行地盘增值税清理时可扣除的开辟成本金额=(2450+3150)×90%=5040(万元) (5)公司发生的告贷利钱费用,正在计较地盘增值税时,对于跨越贷款刻日的利钱部门和加罚的利钱不答应 扣除。 (6)2016 年 11 月进行地盘增值税清理时可扣除的开辟费用=(600-150)×90%+(16065+5040)× 5%=405+1055.25=1460.25(万元) (7)能够扣除的项目金额=16065+5040+1460.25+534.6+(16065+5040)×20%=27320.85(万元) 增值额=40500-27320.85=13179.15(万元) (8)增值率=13179.15÷27320.85=48.24% 2016 年 11 月进行地盘增值税清理时应缴纳的地盘增值税=13179.15×30%=3953.75(万元) (9)2017 年 2 月发卖最初残剩 4500 ㎡能够扣除的金额:27320.85÷40500×4500=3035.65(万元) 因而,增值额为:4320-3035.65=1284.35(万元) 所以增值率为:1284.35÷3035.65=42.31% 所以该当缴纳的地盘增值税为:1284.35×30%=385.29(万元)